2009年1月13日 06:59:00 p.m. HKT, XFNA
倫敦（道瓊斯）--China Real Estate Opportunities (CREO)週二表示﹐已經決定不行使收購睿富中國商業房地產投資信託基金(RREEF China Commercial Trust, 0625.HK, 簡稱﹕睿富房地產基金) 25.65%權益的選擇權。 China Real Estate Opportunities是一家在英國AIM市場上市的房地產公司﹐在中國大陸擁有知名投資和開發項目。 -0- 版權所有(c)2009道瓊斯公司
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虚报项目租金———
今年6月刚在香港上市的内地第一个民营性质的REITs睿富房地产基金（下称“睿富”）本周早些时候公布了该基金上市前卖方伪造租约的调查结果。睿富旗下仅有一个物业资产，即位于北京燕莎商圈的佳程广场。
睿富目前由睿富中国房托管理公司进行管理（下称“管理人”）由德意志银行房地产及基建 投资管理部门（即RREEF）的联属公司间接持有80%股权，其余20%股权则由此前的卖方持有。所谓的卖方，是佳程广场的开发商香港佳程集团董事长田力控制的公司Bestride，田力此前还是睿富的管理人执行董事。睿富将佳程广场打包到香港上市后，募集资金的一部分就是用于收购佳程广场。
据了解，卖方Bestride在睿富上市前提交的佳程广场的月租金为273元/平方米，但实际租约的月租金只有176元/平方米，这意味着睿富在招股书中将佳程广场的租金报高了55%以上。更严重的是，所有的中介机构及评估机构在上市前的谨慎调查中均未发现这一问题。
田力目前还持有睿富9.37%的股权。睿富于今年8月份发现佳程广场的租金与之前产生差异，随后进行了调查。而田力在睿富发现问题并初步评估了可能产生的损失之后，已向睿富支付了约2.79亿港元。根据睿富发布的调查报告，到目前为止，田力支付的上述金额已足够应付可能出现的租金差异。同时，他也被罢免了董事之职。
而睿富的投资者中包括了新加坡的政府投资基金GIC和奧本基金(OZ Management L.P)，两者分别持有睿富11.05%及7.93%的权益。据了解，睿富自6月22日上市至今，股价一直“潜水”，昨日收盘价仅3.59港元，较 5.15元上市当日的招股价已下跌超过30%。
但睿富的投资者盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲对记者表示，之后应该还会有一场要求赔偿的官司在等着卖方。据了解，卖方的实际控制人田力目前实际已涉嫌刑事犯罪，尽管其控制的Bestride在事情败露后接受睿富查询时表示“此事乃我们Bestride这方始料不及”，表示他们对上述欺诈行为并不知情。
睿富方面则对Bestride的上述表态表示了质疑，“基于调查的发现，该陈述极为难以置信”。睿富方面的发言人Peter对记者表示，目前睿富对事件的调查已告一段落，但管理人已表示会将事件向警方举报。
谁的责任？
据了解，之所以事情至上市近两个月后才被发现，是因为睿富上市后有一个过渡性安排，租户首先将今年6月底及7月的租金付款支付到卖方账户再汇给管理人。这种情况下，卖方得以有机会补足租金差额后再交予管理人，致使管理人所收取的租金与预期一致。
8月后，北京仲量联行作为佳程广场的物业管理方，开始直接接收租户的租金并转予睿富，无须再通过卖方，最终导致事情的败露。记者在睿富的调查报告中看到，睿富已将焦点完全集中于Bestride和田力身上，并认为，睿富上市前，保荐人及会计师事务所、法律顾问以及估值部门等等所做的调查都合乎现有规范，并无问题。睿富同时表示，这是一起精心设计、复杂而不易被察觉的欺诈。
据了解，Bestride秘密订立了虚假租赁协议，并在暗中截取租户就尽职审查问卷所提供的确认书，并将其窜改后才发还进行尽职调查的人员。而存在租金差异的高价租赁协议是特别为满足尽职审查的要求而编制。
睿富方面认为，上述做法本身就是隐瞒欺诈行为的结果。根据调查结果，低租金协议的其中几页曾被调换，从而编制成虚假的高租金协议。
但黄立冲表示，作为专业的估值部门，如果佳程广场的租金与周边物业有差异，应该能感觉得到，虽然他未必需要做一些谨慎调查。但作为保荐人、会计师事务所等相关机构都有责任去调查这些问题。
黄立冲同时透露，他所认识的几家估值公司之前都曾经接触过这个项目，但最后都是碰过之后就退回来了，“说明其中还是存在一些问题。”
记者注意到，戴德梁行是睿富上市前委托的评估公司，事件发生之后，虽然戴德梁行仍作为评估公司，但睿富另外聘请了高力国际及第一太平戴维斯对戴德梁行所做的评估报告提供独立意见。
记者曾试图联系第一太平戴维斯的相关人士，但对方以已签订保密协议为由，而拒绝接受记者的采访。而佳程广场的物业管理方北京仲量联行也将记者的采访直接转至Peter处，并表示，仲量联行不方便单独出面接受关于佳程广场的问询。
根据戴德梁行的评估，佳程广场的市值已由上市前的39.78亿元缩水将近3000万元至目前的36.99亿元。由于目前佳程广场的租约大多都持续到2009年，因此，睿富已按照目前已知的租金水平及所有租约的租赁期限来计算可能出现的租金差异。
但Peter表示，目前佳程广场的租户并不会因为此次调查而出现调整，所有租户都将按原有的租约继续租用佳程广场的办公室。这意味着，因此次造假而发生的所有损失，都将由田力来承担。
另据Peter透露，此前已有多家机构投资者打电话来咨询相关事件的进展以及可能对睿富产生的影响。据了解，在调查报告公布之后的两天内，睿富股价连续出现下跌。“丑闻毕竟是负面的，一些看中公司诚信的基金，应该会斩仓。”
一次“愚蠢”的欺诈
但令人不解的是，田力是出于何种考虑而做出这样一个易于被发现的欺诈行为？黄立冲称，这是一个非常“愚蠢”的行为，也是一个令所有专业机构及中介机构对事情的出现表示出极大的不理解的原因。“如果不是太愚蠢，就只能说他胆子太大了。”
记者致电香港佳程集团，试图与田力取得联系，但留守公司的小姐告诉记者，她已经多日未见到田力本人，但对记者关于公司业务情况的问询，她也未予回答。
根据睿富方面的说法，到目前为止，田力在事情败露后支付了2.79亿港元之后，虽然表态将会在未来支付可能出现的差异资金，但是之后睿富曾多次试图与之取得联系并对事件的进一步解决进行商谈时，田力都以各种理由拒绝。双方最近一次的约谈虽然事先已征得田力同意，但最后他仍然没有露面。
担任睿富独立董事的原中房集团董事长孟晓苏也对记者关于该事件以及田力本人的询问一概不予回答。据之前的一些媒体报道，田力的香港佳程集团目前主要的业务重心在天津，主要的项目还是一个名为佳程广场的办公楼项目。
另据记者了解，田力毕业于湖南广播电视大学经济系，曾担任湖南省外事侨务办公室主任。记者在睿富的招股书中看到，田力还曾经担任湖南省华侨住宅开发总公司的董事长达6年。而这个公司正是隶属于湖南外事侨务办公室。
招股书中亦透露，田力控制的Bestride主要业务是开发及生产税收发票机，目前这一机器在湖南及云南省的相关部门使用。
对于田力为何采取如此“愚蠢”的方式来进行欺诈，目前仍不得而知。但黄立冲表示，在内地做商业项目的公司，往往负债都比较重，不排除是因为“被逼得没办法”才会出此下策。实际上，将商办物业打包成REITs上市是商业地产开发商套现的最好方式。田力通过将佳程广场打包REITs出售套现约10亿元。
黄立冲认为，现在已很难判断如果睿富在上市前将真实的租金水平在招股书中披露，是否会使睿富最终无法实现上市，但是， “以真实的租金进行招股的话，吸引力肯定会差很多。”目前对单位持有人（即投资者）来说，他们有权向卖方索赔，但赔偿金额很难有一个定数。因为估值是一个 “艺术”的判断。但由戴德梁行持续作为估值公司为睿富提供估值报告，对索赔的官司将有帮助，因为“他所提供的前后两份报告说明了估值存在差异”。
黄立冲表示，如果可以获得赔偿的话，对于单位持有人来说反而有好处而无坏处，因为租金的差异已经由田力支付。但“我关心的是，田力他还有什么可以赔”？当他得知田力目前在天津仍有一个佳程广场项目时，立即表示：“那就太好了，这个项目就可以拿来赔！”
今年一至九月，上海实际到位外资六十三亿五千二百万美元，同比仍有百分之十点九的增幅。
据统计，今年一至九月，上海新批外资房地产项目六十个，合同外资十九亿四千六百万美元，同比下降百分之十九点五。第三产业新批外资项目二千四百零二个，同比增长百分之十二点九，合同外资六十六亿二千九百万美元，同比下降百分之六点六。现代服务业吸收外资增长迅速，信息传输、计算机服务和软件业增长百分之四十二点四，金融服务业增长百分之二十六点七，物流业增长百分之五点五。
今年一至九月，上海第二产业新批项目六百三十六个，合同外资超过三十九亿美元，同比增长百分之五点二，其中，制造业吸收外资今年出现了增长，增长源主要来自先进制造业。
据悉，截至今年九月，上海累计批准外商投资企业四万七千五百八十九家，吸收合同外资一千二百五十亿二千二百万美元，实际到位资金七百三十二亿一千九百万美元。
Links:http://www.chinanews.com.cn/cj/hgjj/news/2007/10-22/1055748.shtml
国家统计局今天公布的数据显示，8月份“国房景气指数“为104.48，比上月上涨了0.48点，这表明我国的房地产开发连续第五个月保持了上涨态势。
数据显示，1-8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%。全国房屋施工面积达到19.03亿平方米，同比增长22。7%。房地产开发连续第五个月保持上涨。
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
我们要剔除价格的因素，事实上房屋的施工面积和竣工面积上涨幅度并没有那么高，一般要低7%到8%左右，从这个角度来看，这个（房地产开发投资）上涨是合理的。
尽管投资不断加大，全国商品房空置面积却有所下降，截止到8月末，空置面积达到1.19亿平方米，同比下降2.0%。董藩表示，全国商品房空置面积有所下降，说明市场上即将上市流通或正在流通的可购面积有所减少。
北京师范大学房地产研究中心主任 董藩
那么（全国商品房空置面积）必须保持合理的量，如果它偏低的话，那么房价就要上涨。下一步的宏观调控中要采取适当的措施，适当的抑制需求也要增加供应。
国家发改委和国家统计局的数据显示，8月份全国70个大中城市的房屋销售价格同比全部上涨，涨幅达到8.2%。
LINK:http://news.beijingoffice.com.cn/32/20071021121849.html
和讯房产消息：10月16日《纽约时报》刊登署名文章称，美国财政部长亨利－保尔森今天呼吁各方对处于困难境地的购房者伸出援手以及帮助推广实施新的抵押规章，并且对美国房屋萧条状况持悲观态度，但他认为国会目前还不宜采取任何过激措施。
保尔森在乔治城大学的演讲说：“让我说的更清楚些吧：尽管我们的经济基础是强大的，但是房屋市场的下滑依然在继续，我认为这是国家经济目前面临的最大威胁。房价停滞或者跌落的时间越长，对我们经济发展的威胁就越大。”
保尔森认为“第一步也是最重要的一步”是尽可能早的确认那些挣扎在困境中的贷款者，让他们听取抵押顾问的意见，让后“找到一条持久的抵押解决办法。”
他还补充说：“我们应该立刻采取措施提供更多的贷款变更办法、重新募集资金以及寻找其他的流动资金。对于很多家庭而言，这是唯一可行的办法。”
当提到最近的民意调查显示半数的借贷者事先都不会和抵押顾问讨论时，保尔森说：“这一现象必需纠正，尽早进行干预是最重要的。”
不过保尔森也对他认为的过激措施提出警告，他说国会必需继续慎重考虑决定是否让抵押证券持有者和投资者承担更大的责任和义务，或者冒险切断流入房屋市场的投资资金。
保尔森今天的这番讲话可能是房产业内的政府官员发表的最冷静的言论了，两个月前，当信贷市场危机愈演愈烈时，保尔森表示他对投资者能够自己处理目前的状况表示自信。
尽管保尔森对于两月前的论调表示支持，但他的讲话同时也透露出政府官员比以往更加担忧市场上存在的潜在问题，保尔森和财政部的其他上层官员正在促使华尔街以及抵押的业内人士尽快找到应对办法。
与财政部发表言论相呼应的是美联储主席伯南克也对美国的抵押和房屋市场作了令人沮丧的评估，他说：“尽管有一些迹象稍微鼓舞人心，但是抵押贷款市场的形势依然不容乐观。”
伯南克表示，美国的整个经济形势在好转，这就预示了美联储不大可能在本月末的会议上提出降息，除非美国的经济形势在未来几周里急剧逆转。但是他预测说，房屋市场的状况已经糟糕到了最低点，可能会成为未来几年影响经济发展的“最大障碍物”。他还补充说，经济发展缓慢还会恶化信贷市场问题。
保尔森认为应该与美国大银行一道制定计划帮助抵押支持的债券，他的想法得到了副部长斯蒂尔和赖安的支持，两人上月召集各大银行主管召开会议，集思广益提出解决抵押市场问题的办法。
保尔瑟在今天的讲话中还提到了采取其他措施，比如呼吁对全国的抵押借贷者制定相关借贷规则、要求有信用等级的机构做出某些改变、联邦银行监管机构应该加大审查力度。
保尔森还认为应该对抵押接待人和提供抵押服务的公司施加压力，让他们和处于困境的家庭进行新一轮的协议谈判。
华东师大副教授网上人气指数飚升
陆老师魅力盖过易中天
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□晚报记者轩召强报道
各大高校开学在即，选择听哪些老师的课成为众多学子关心的话题。很多高校BBS及专业点评网站上出现了众多点评老师的帖子，成为不少学生选课的依据。在近日由“点评老师网”公布的全国“最有魅力的老师”排行榜上，来自华东师范大学商学院的陆建平副教授备受学生好评，目前其“魅力指数”已超过凭借《百家讲坛》走红全国的厦门大学教授易中天。
学生点评
课讲得好，连抽烟都有腔调
记者注意到，“点评老师网”把中国近4000所高校、275948名任教老师及其著作、专业都收录其中，并设立了“最具魅力的老师”、“最受关注的老师”和“最具争议的老师” 等版块。网站上收录的每位老师都真名实姓，网友只要简单注册后，便可匿名发表对任何一位老师的意见和看法。
在“最具魅力的老师”排行榜上，北方工业大学的王建省老师目前以“30”的“魅力指数”暂列榜首，华东师大陆建平老师则以“22”的“魅力指数”升至榜眼位置，知名教授易中天则屈居第三，而另一位热门老师———北京师范大学教授于丹仅仅排在第七名。
在很多参与点评的学生网友眼中，从事工商管理专业教学的陆建平老师不仅课讲得好、对学生高度负责，更重要的是“人有腔调”，甚至连他“香烟抽得很有腔调”也成为追捧的重要原因。
网友“Gloria8th”给陆老师的评价是：“上他的课从来不会打瞌睡，每节课都非常感兴趣且受益匪浅。敬业，有责任心，人品超好，专业也非常强。希望一直能上到他的课。”而网友“Buscuit”则发表了长篇大论，对陆建平的授课方式进行了风格化描述：“老陆讲话，语速慢，必定要把每个发音都发到位，热爱国语的典范啊……”
老师回应
样本太少，这样的排名不真实
“这样的排名肯定不真实，我怎么可能比易中天老师的知名度高？”
昨日下午，刚刚从外地出差回沪的陆建平老师笑着对此排名表达了自己的看法。
“我知道这个点评老师的网站，也曾经上去浏览过，但没想到自己的排名会这么靠前。”对于自己的排名，陆老师并不认同，“其实你仔细看看就知道，这个网站排行榜投票的人数很少，还没有产生大规模的数据量，样本量过少，目前这样的排名应该是极其偶然的。”
尽管陆老师并不认同自己目前在点评老师网上的排名，但对于学生通过网络对老师进行点评的真实性还是比较赞同，“在网上评论，学生没有任何压力，会完全表达出他们的真实想法。”
虽然在对陆老师点评的帖子中尚未出现批评的声音，但在很多高校BBS上却可以看到有学生对一些老师的教学提出质疑。
对此，陆老师表示，如果有学生指出自己在教学中存在的问题，他会予以参考，“我平时也跟学生经常交流，学校对老师的教学也进行评估，但毕竟都不是从学生角度出发的，如果有些教学效果确实不太好，我会进行适当调整。”
【各方说法】
老师心态不妨平和
在该网站上，“认真”、“和蔼”、“幽默”是网友评论老师最常用的几个词。
对于学生在网上点评老师的做法，上海大学的王琳同学予以肯定，她说，这不失为师生之间较好的交流平台。在她眼里，好老师的标准应是“专业好、有责任心、讲课风趣有个性”。
复旦大学一位教授则表示，“最有魅力的老师排行榜不过是网站上的一家之言，老师们没必要太在意，应用一种平和的心态来对待。但无论是褒扬还是批评，老师都应视为对自己教学的一种激励或压力。”
Link:《新闻晚报》http://www.jfdaily.com/gb/jfxww/xlbk/xwwb/node29446/node29450/userobject1ai1772155.html
