保八无悬念中央果断出手 房地产已到非调不可地步

国家在近段时间开始调控楼市，一方面是因为经济复苏，有了调控的条件，另一方面，我国房地产市场也已经到了非调不可的地步。

2007年，楼价疯狂之际，国家曾经出台一系列措施调控楼市。但是，2008年秋金融危机开始蔓延，全球房地产价格半年时间直线下跌至2007年顶峰期的半山腰，虽然中国房地产价格也跟着有所下跌，但幅度相对小得多。
为开掘内需市场保增长，国家于2007年刚刚尝试对房地产价格的调控不得不戛然而止，取而代之的是加快放贷等实际上促使房地产价格迅速反弹的政策。
2009年，中国经济“保八”已无悬念，最新发生的“地产大国”迪拜危机更是又一次给其他国家敲了警钟，调整经济结构的问题因此重新被提到了最重要的位置。
据统计，金融机构提供的房地产贷款已达到几十万亿元。此外，卖地收入占地方政府财政收入20%以上，政府也千方百计提高地价以扩大财政收入，这只能 导致房价进一步推高。在这种情况下，金融机构不敢轻易紧缩房贷政策，否则，房地产价格迅速下跌，银行存量房贷将面临巨大风险，但如果任其发展下去，危险更 大。
美国银行与美林银行中 国经济学家陆挺指出，高房价使许多人沦为房奴，对这部分人的消费产生巨大的挤出效应；高房价改变了人们的预期，增加了防卫性储蓄需求，谨慎消费；高房价产 生的挤出效应阻碍了居民消费的转型升级；高房价花去了两代人甚至几代人的积蓄，严重削弱了消费增长的后劲。没有消费增长，必然威胁企业经济效益，进而威胁 就业，产生恶性循环。此外，城市化需要大量增加从农村向城市转移的农民工家庭，高房价却是农民工成为新市民的极大障碍。高房价还可能会导致长期恶性通货膨 胀，货币恶性贬值。
于是在“保八”已无悬念时，中央果断出手调控楼市。

居民投资首选房地产 其次是基金理财产品、股票

央行16日公布的4季度全国城镇储户问卷调查显示，随着经济的逐步升温，居民投资意愿不断攀升，房地产、基金和理财产品、股票分列前三位。
七成认为房价难以接受
全国城镇储户问卷调查显示，4季度居民对物价满意程度进一步下滑至28.2%，这已经是连续第三个季度下滑。其中，46.8%的居民认为目前物价“高，难以接受”，比上季增加1.6个百分点。
4季度有近7成的城镇居民认为当前房价难以接受，这一比例较上季提高2.1个百分点，连续两个季度提升。对房价看涨的居民比例比一季度提高近30个百分点，达45.9%。
投资意愿攀升
随着经济的逐步升温，居民投资意愿不断攀升。数据显示，居民选择“更多投资”的比例今年初以来连续攀升，较年初累计提高13.0个百分点，已经恢复至2008年1季度水平。
此外，居民预期未来3个月购车的比例升至13.9%，连续5个季度提升，达到1999年开展监测以来的最高水平。
企业家信心指数回升
4季度企业家信心指数为80.7，已经持续4个季度反弹，显示了企业家对整体宏观经济的信心在回升。
同 时，宏观经济热度指数、企业景气指数和企业设备利用指数都已连续3个季度回升，企业销售状况继续好转。4季度企业盈利指数为55.6%，较上季度上升 1.9个百分点。企业固定资产、设备和土建投资指数分别为51.2%、50.5%和48.1%，比上季回升0.8、0.7和0.4个百分点。

万科的回马枪

八年前，万科靠着不断做减法砍掉诸如万佳百货这样如日中天的业务，转型为专业住宅开发商，成就了今日的霸主地位；八年后，又是什么原因让万科调整单一发展策略，做起了加法？

南都周刊记者_顾彦平   摄影_叶志文 钟锐钧

“万科将进入持有型物业的开发。”

在深圳大梅沙万科新总部大楼的一间会议室里，面对众多从北京赶来参观这个号称当下最环保大楼的记者们，万科总裁郁亮席间一句不经意的话，触动了记者们的敏感神经：万科要杀回商业地产了！

此前，万科一向被视为“顽固”的住宅开发商，无论持有型物业增值潜力有多大，赚钱有多少，王石、郁亮等万科高层，在不同场合都一再强调，万科只做住宅开发商，而此时万科杀回商业地产的举动，是其主动的战略转型，还是被动的妥协？

万科的加法

万科不仅要做加法，而且对未来产品线的规划也相当宏大。

在记者的追问之下，郁亮说，未来在万科的产品线中，住宅产品仍是主流，会占据80%，其余20%为持有型物业，包括已在计划中的深圳5个酒店，以及明 年起将陆续落地的以服务为主的养老物业，此外万科还将参与旧城改造、旅游地产、城市综合体等多功能物业开发，全面覆盖各产品线。万科的目标是，未来三年内 建成220万平方米商业配套。

“今年四五月间，就听说万科在做内部商业人才的培训了。”朱凌波说。朱是全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长，在商业地产圈有良好的人脉。

而早在郁亮吐露“玄机”之前，万科涉足商业地产就已有先兆。今年8月，万科将凯德置地环渤海区域总经理毛大庆揽入麾下，出任万科副总裁兼北京万科总经 理一职。业内当时就猜测，万科挑中毛大庆可能意味着万科的策略要进行某些调整，因为毛更擅长商业地产——他在商业地产巨头凯德置地已经浸淫了15年。随后 不久更换门庭的毛在一论坛上高调宣称，万科并不是绝对不碰商业地产，如果需要用商业地产提升住宅，那么万科也会进入。此话更坚定了业届对万科要涉足商业地 产的猜测。

在万科给记者的答复邮件中，这样解释着自己为何做加法：“随着城市的发展和城市规划的调整，在城市一些比较接近中心的区域，纯粹的住宅项目已越来越 少，住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套。另外，城市人口结构也正在发生一定改变，养老物业等产品类型会有较好的发展空间。”

这个公文式的答复，换成大白话就是人口红利变了。据记者了解，早在2006年前后，万科就做过一项中国人口结构变化的研究，得出一个结论：“2013 年，首次置业人口红利的拐点将出现，新增首次置业人口将迅速下降，而改善型和高端再改需求将不断增加；到2017年左右，老龄人口在此期间将不断增加。” 该研究预测，在2013年前后，北京、上海等一线城市将出现投资高端改善型、养老度假休闲型物业的趋势。

万科的公文式答复与其曾经的研究不谋而合，面对人口结构的变化，万科的改变可看作是顺势而为。但问题依然存在，改变为何发生在这一时点？改变的初衷仅仅如此吗？

产业化的尴尬

很多人都还记得，2004年9月22日，万科在北京召开了成立二十周年的庆祝大会，并一改谨慎低调的姿态，宣布了一个充满激情的宏大目标，“万科三十 岁时，即2014年，销售额要从2003年的63亿元增长到1000亿元。未来十年，万科将把占1%的全国住宅市场份额增至3%。”

2004年到2014年，正是万科从“弱冠”走向“而立”的第三个十年规划。2009年，已经棋至中盘，站在这个承上启下的时点来看，万科正遭受着规模发展的瓶颈，究其原因，很大一点便是寄寓厚望的产业化之路推进的并不顺利。

郁亮曾公开表示，在万科的第三个十年发展规划中，要达到千亿规模，产业化是一支核心武器，“只要万科需要有更大规模的发展，就必然会更加强调产业化， 而且其比例会不断提高。”？万科的产业化始于1999年，从早期的单项技术入手，万科目前已经形成了系统的产业化结构：设计标准化、生产过程工厂化、现场 装配化以及产业链的整合。

2007年10月，万科的产业化住宅首次从实验室走向市场。在上海万科新里程项目中，两幢建筑面积约1.44万平方米的小高层住宅肩负着特殊使命，它 们均为框架剪力墙结构，除梁柱和少量现浇楼板外，其余外墙板、楼梯、阳台和楼板均为工业化构件，预制率约37%。它还仅仅是万科工厂化住宅产品的雏形。当 时的上海万科总经理刘爱明对媒体说，“万科的终极目标是最终推向市场的产品预制率要超过70%”。

2008年，万科又在上海推出了首个全PC(钢筋混凝土预制结构)技术项目金色雅筑。然而，这个本应打响头炮的项目却接连出现质量问题，漏水严重、隔 音很差……面对业主的种种责难，万科十分尴尬。也正是自金色雅筑项目之后，后来万科在上海的项目几乎都会遇到购房者“是不是产业化项目”的询问，销售人员 也不得不多次解释“这个是传统方法建设的，不是PC楼”。

肩负着产业化住宅推广重任的金色雅筑项目，反而制约了产业化住宅的发展，这让万科窘迫万分。问题还没解决，万科产业化实践的脚步又遇到了更现实的挑战：产业化的高成本和日益稀缺的土地供应。

据万科内部人士介绍，在目前条件下，产业化项目每平方米的成本要比传统住宅成本高出300至500元，这部分成本主要是机械设备的加工以及现场的组 装。多出的这三五百元在年景好的2007年不算什么，但是到了市场急转直下的2008年就成了一个沉重包袱，毕竟行情不好，成本控制愈发重要。而进入 2009年后，土地市场竞争更加激烈，大规模拿地的机会已明显减少了。

“高价地必然要求高附加值的产品，这就需要根据每块土地的特点来做出精品。” 一位曾在万科管理层工作的圈内人士对记者说，这逼迫万科在实际操作中，产业化项目的比例不得不下降。

万科的产业化之路还带来了一个副作用：相对于同行，万科的产品竞争力下降了。一个事实是，现在万科的新盘，更多是它早期产品的复制，即使有创新也只是根据地域特点稍做改动。

“这是由于国内设计行业缺乏产业化住宅的相关设计经验及匹配的技术实力，万科的设计管理人员不得不投入很大的精力在产业化住宅技术实施上，换句话说，他们对传统住宅的创新已被分了心。” 建筑系科班出身的上海龙湖置业研发及运营总监刘颖喆说，“传统的住宅设计，大量的技术工作主要由乙方来完成，甲方更多的是对产品核心品质进行把关；但做产业化住宅，很多技术方面的问题都是乙方从没有接触过的，也缺乏解决手段，甲方必须耗费大量的精力去进行研究和实验。”

万科批量制造的产业化住宅也受到了同行的挑刺。“几年前，万科的产品在市场上是可以引导潮流的，但最近几年不行了。业内人士看盘，首选的不再是万科的楼盘，而是龙湖、绿城、星河湾等。”一位上海开发商直言不讳地说，“万科产业化住宅的立面看上去就像是动迁房。”

斐波那契数列式发展

或许是由于产业化推广中的多重阻碍，加上这几年房地产业政策的变化多端，2007年至今，万科的销售额一直徘徊。公开数据显示： 2007年万科的销售额为523.6亿元，2008年为478.7亿元，2009年前十个月累计销售额为526.9亿元。

徘徊的销售额，也使得2009年万科的净利润很难随着斐波那契数列扶摇直上。斐波那契数列，是由意大利商人兼数学家列奥纳多·斐波那契在其1202年出版的《算经》里提出的，它有一个明显的特点：前面相邻两项之和等于后一项。

有趣的是，从2002到2008年，万科历年净利润数与斐波那契数列都十分吻合——3，5，8，13，21，34，55，这是一向对数字很敏感的郁亮 无意中发现的。在王石的新书《徘徊的灵魂》中曾有专章涉及。2009年，还会出现这一巧合吗？按照斐波那契轨迹，今年万科的净利润要达到89亿元方能契合 此规律。从万科今年前十个月累计销售额526.9亿元来看，几无可能。

当一个公司规模小的时候，增长很容易，但是到了几百亿规模之后，还想保持高速增长，难度就会呈几何级增长。万科本想通过产业化来实现规模化发展，但现实是此路荆棘重重。

规模难以增长，竞争压力却是迫切而实在的。今年前三季度，万科已经痛失销售面积的龙头宝座，虽然在总销售金额上，万科仍稳居行业榜首，但保利、中海等 追赶之势已经昭然可见。“以前万科是一枝独秀，第二、三、四名落后很远，现在，很多指标万科或许不仅不是第一名，而且排在前面的几位实力很接近。”一位开 发商高层如是评价，他认为在这样的大背景下，万科一定会转型，尤其是土地日趋紧张之后，万科更会意识转型的迫切。

在这位高层看来，转型有两种方式：“一种是从简单标准化开发模式转为品类比较丰富的开发模式，另外一种转型是从住宅适度转型到复合地产。”而此番万科 既加大产品线，又进军持有型物业，显然是做了两手准备。尤其是复合地产，近年来，华侨城、华润、绿地等大鳄无一不是此类开发模式。而这种开发模式对企业从 政府手中获取优质地块大有助益。

不过，除了拉长产品线、开发持有型物业之外，万科并不会轻易放弃它的产业化探索。虽然困难重重，但其成功在欧美、日本都有先例。按万科所规划的战略，2014年公司旗下的所有住宅产品都将使用工业化生产。这意味着，万科需要寻找一条有中国特色的产业化道路。

今年5月，万科在北京推出的假日风景紫苑项目中，有两栋楼运用了住宅工业化研究的部分成果，应用的预制构件率约22%。对比万科上海新里程项目中接近37%的预制构件率，22%显然离万科曾经预期要达到的70%指标更加遥远。

“产业化还是要结合中国国情来做，考虑在目前社会生产力的配合下，如何做到大规模复制。预制构件率降低，说明万科考虑到了劳动力成本、装配效率、项目质量等如何结合，是成熟的表现。”对于万科的这一变化，中国建筑设计研究院原副总建筑师开彦认为这是万科的进步。

不过，在刘颖喆看来，万科还需要找到真正适合国内市场的产业化住宅样品。“新里程和金色雅筑的产业化样品都不能算成功，产品自身偏于单调和平庸，缺乏市场亮点。到目前为止，万科还没有做出一款有市场潜力的产业化产品。” 刘颖喆认为，这个有竞争力的产业化产品的问世可能还需要1-2年的时间。

睿富房地产基金

睿富中国商业房地产投资信托基金 (睿富房地产基金)港交所：0625是一家在香港上市的房地产信托基金。由德意志银行旗下睿富中国房托基金管理有限公司管理。
本公司行政总裁兼执行董事是Paul Thomas Keogh，物业投资组合主要位于中国北京，主要资产位于北京朝阳区的优质甲级办公楼佳程大厦，该物业位于北京三大著名商业 区之一的北京燕莎区，由两幢25层高的大楼组成，楼面总面积合共超过130,000平方米。
睿富房地产基金至2007年6月底的总资产为44.7亿港元，2007年6个月税前净利为0.82亿元。基金于2007年6月11日公开招股，发售4.84亿基金单位，每单位价格5.15港元，集资22.45亿港元。

LINK:http://zh.wikipedia.org/zh-cn/%E7%9D%BF%E5%AF%8C%E6%88%BF%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%9F%BA%E9%87%91

内地首个民营REITs卖方上市前造假

虚报项目租金———
　　今年6月刚在香港上市的内地第一个民营性质的REITs睿富房地产基金（下称“睿富”）本周早些时候公布了该基金上市前卖方伪造租约的调查结果。睿富旗下仅有一个物业资产，即位于北京燕莎商圈的佳程广场。

    睿富目前由睿富中国房托管理公司进行管理（下称“管理人”）由德意志银行房地产及基建  投资管理部门（即RREEF）的联属公司间接持有80%股权，其余20%股权则由此前的卖方持有。所谓的卖方，是佳程广场的开发商香港佳程集团董事长田力控制的公司Bestride，田力此前还是睿富的管理人执行董事。睿富将佳程广场打包到香港上市后，募集资金的一部分就是用于收购佳程广场。
　　据了解，卖方Bestride在睿富上市前提交的佳程广场的月租金为273元/平方米，但实际租约的月租金只有176元/平方米，这意味着睿富在招股书中将佳程广场的租金报高了55%以上。更严重的是，所有的中介机构及评估机构在上市前的谨慎调查中均未发现这一问题。
　　田力目前还持有睿富9.37%的股权。睿富于今年8月份发现佳程广场的租金与之前产生差异，随后进行了调查。而田力在睿富发现问题并初步评估了可能产生的损失之后，已向睿富支付了约2.79亿港元。根据睿富发布的调查报告，到目前为止，田力支付的上述金额已足够应付可能出现的租金差异。同时，他也被罢免了董事之职。
　　而睿富的投资者中包括了新加坡的政府投资基金GIC和奧本基金(OZ Management L.P)，两者分别持有睿富11.05%及7.93%的权益。据了解，睿富自6月22日上市至今，股价一直“潜水”，昨日收盘价仅3.59港元，较 5.15元上市当日的招股价已下跌超过30%。
　　但睿富的投资者盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲对记者表示，之后应该还会有一场要求赔偿的官司在等着卖方。据了解，卖方的实际控制人田力目前实际已涉嫌刑事犯罪，尽管其控制的Bestride在事情败露后接受睿富查询时表示“此事乃我们Bestride这方始料不及”，表示他们对上述欺诈行为并不知情。
　　睿富方面则对Bestride的上述表态表示了质疑，“基于调查的发现，该陈述极为难以置信”。睿富方面的发言人Peter对记者表示，目前睿富对事件的调查已告一段落，但管理人已表示会将事件向警方举报。
　　谁的责任？
　　据了解，之所以事情至上市近两个月后才被发现，是因为睿富上市后有一个过渡性安排，租户首先将今年6月底及7月的租金付款支付到卖方账户再汇给管理人。这种情况下，卖方得以有机会补足租金差额后再交予管理人，致使管理人所收取的租金与预期一致。
　　8月后，北京仲量联行作为佳程广场的物业管理方，开始直接接收租户的租金并转予睿富，无须再通过卖方，最终导致事情的败露。记者在睿富的调查报告中看到，睿富已将焦点完全集中于Bestride和田力身上，并认为，睿富上市前，保荐人及会计师事务所、法律顾问以及估值部门等等所做的调查都合乎现有规范，并无问题。睿富同时表示，这是一起精心设计、复杂而不易被察觉的欺诈。
　　据了解，Bestride秘密订立了虚假租赁协议，并在暗中截取租户就尽职审查问卷所提供的确认书，并将其窜改后才发还进行尽职调查的人员。而存在租金差异的高价租赁协议是特别为满足尽职审查的要求而编制。
　　睿富方面认为，上述做法本身就是隐瞒欺诈行为的结果。根据调查结果，低租金协议的其中几页曾被调换，从而编制成虚假的高租金协议。

但黄立冲表示，作为专业的估值部门，如果佳程广场的租金与周边物业有差异，应该能感觉得到，虽然他未必需要做一些谨慎调查。但作为保荐人、会计师事务所等相关机构都有责任去调查这些问题。
　　黄立冲同时透露，他所认识的几家估值公司之前都曾经接触过这个项目，但最后都是碰过之后就退回来了，“说明其中还是存在一些问题。”

　　记者注意到，戴德梁行是睿富上市前委托的评估公司，事件发生之后，虽然戴德梁行仍作为评估公司，但睿富另外聘请了高力国际及第一太平戴维斯对戴德梁行所做的评估报告提供独立意见。
　　记者曾试图联系第一太平戴维斯的相关人士，但对方以已签订保密协议为由，而拒绝接受记者的采访。而佳程广场的物业管理方北京仲量联行也将记者的采访直接转至Peter处，并表示，仲量联行不方便单独出面接受关于佳程广场的问询。
　　根据戴德梁行的评估，佳程广场的市值已由上市前的39.78亿元缩水将近3000万元至目前的36.99亿元。由于目前佳程广场的租约大多都持续到2009年，因此，睿富已按照目前已知的租金水平及所有租约的租赁期限来计算可能出现的租金差异。
　　但Peter表示，目前佳程广场的租户并不会因为此次调查而出现调整，所有租户都将按原有的租约继续租用佳程广场的办公室。这意味着，因此次造假而发生的所有损失，都将由田力来承担。
　　另据Peter透露，此前已有多家机构投资者打电话来咨询相关事件的进展以及可能对睿富产生的影响。据了解，在调查报告公布之后的两天内，睿富股价连续出现下跌。“丑闻毕竟是负面的，一些看中公司诚信的基金，应该会斩仓。”
　　一次“愚蠢”的欺诈
　　但令人不解的是，田力是出于何种考虑而做出这样一个易于被发现的欺诈行为？黄立冲称，这是一个非常“愚蠢”的行为，也是一个令所有专业机构及中介机构对事情的出现表示出极大的不理解的原因。“如果不是太愚蠢，就只能说他胆子太大了。”
　　记者致电香港佳程集团，试图与田力取得联系，但留守公司的小姐告诉记者，她已经多日未见到田力本人，但对记者关于公司业务情况的问询，她也未予回答。
　　根据睿富方面的说法，到目前为止，田力在事情败露后支付了2.79亿港元之后，虽然表态将会在未来支付可能出现的差异资金，但是之后睿富曾多次试图与之取得联系并对事件的进一步解决进行商谈时，田力都以各种理由拒绝。双方最近一次的约谈虽然事先已征得田力同意，但最后他仍然没有露面。
　　担任睿富独立董事的原中房集团董事长孟晓苏也对记者关于该事件以及田力本人的询问一概不予回答。据之前的一些媒体报道，田力的香港佳程集团目前主要的业务重心在天津，主要的项目还是一个名为佳程广场的办公楼项目。
　　另据记者了解，田力毕业于湖南广播电视大学经济系，曾担任湖南省外事侨务办公室主任。记者在睿富的招股书中看到，田力还曾经担任湖南省华侨住宅开发总公司的董事长达6年。而这个公司正是隶属于湖南外事侨务办公室。
　　招股书中亦透露，田力控制的Bestride主要业务是开发及生产税收发票机，目前这一机器在湖南及云南省的相关部门使用。
　　对于田力为何采取如此“愚蠢”的方式来进行欺诈，目前仍不得而知。但黄立冲表示，在内地做商业项目的公司，往往负债都比较重，不排除是因为“被逼得没办法”才会出此下策。实际上，将商办物业打包成REITs上市是商业地产开发商套现的最好方式。田力通过将佳程广场打包REITs出售套现约10亿元。

　黄立冲认为，现在已很难判断如果睿富在上市前将真实的租金水平在招股书中披露，是否会使睿富最终无法实现上市，但是， “以真实的租金进行招股的话，吸引力肯定会差很多。”目前对单位持有人（即投资者）来说，他们有权向卖方索赔，但赔偿金额很难有一个定数。因为估值是一个 “艺术”的判断。但由戴德梁行持续作为估值公司为睿富提供估值报告，对索赔的官司将有帮助，因为“他所提供的前后两份报告说明了估值存在差异”。

　　黄立冲表示，如果可以获得赔偿的话，对于单位持有人来说反而有好处而无坏处，因为租金的差异已经由田力支付。但“我关心的是，田力他还有什么可以赔”？当他得知田力目前在天津仍有一个佳程广场项目时，立即表示：“那就太好了，这个项目就可以拿来赔！”

因房地产因素沪今年一至九月合同外资下降

      中新社上海十月二十二日电 (记者 姜煜)据上海市对外经济贸易委员会最新统计，今年一至九月，上海共批准外商投资项目三千零四十二个，合同外资金额一百零五亿六千四百万美元，同比下降百分之二点四。扣除房地产吸引外资下降因素，则同比增长百分之二点四。

　　今年一至九月，上海实际到位外资六十三亿五千二百万美元，同比仍有百分之十点九的增幅。

　　据统计，今年一至九月，上海新批外资房地产项目六十个，合同外资十九亿四千六百万美元，同比下降百分之十九点五。第三产业新批外资项目二千四百零二个，同比增长百分之十二点九，合同外资六十六亿二千九百万美元，同比下降百分之六点六。现代服务业吸收外资增长迅速，信息传输、计算机服务和软件业增长百分之四十二点四，金融服务业增长百分之二十六点七，物流业增长百分之五点五。

　　今年一至九月，上海第二产业新批项目六百三十六个，合同外资超过三十九亿美元，同比增长百分之五点二，其中，制造业吸收外资今年出现了增长，增长源主要来自先进制造业。

　　据悉，截至今年九月，上海累计批准外商投资企业四万七千五百八十九家，吸收合同外资一千二百五十亿二千二百万美元，实际到位资金七百三十二亿一千九百万美元。

Links:http://www.chinanews.com.cn/cj/hgjj/news/2007/10-22/1055748.shtml

国家统计局：房地产连续第五个月保持上涨态势

    国家统计局今天公布的数据显示，8月份“国房景气指数“为104.48，比上月上涨了0.48点，这表明我国的房地产开发连续第五个月保持了上涨态势。

    数据显示，1-8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%。全国房屋施工面积达到19.03亿平方米，同比增长22。7%。房地产开发连续第五个月保持上涨。

　　北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

　　我们要剔除价格的因素，事实上房屋的施工面积和竣工面积上涨幅度并没有那么高，一般要低7%到8%左右，从这个角度来看，这个（房地产开发投资）上涨是合理的。

　　尽管投资不断加大，全国商品房空置面积却有所下降，截止到8月末，空置面积达到1.19亿平方米，同比下降2.0%。董藩表示，全国商品房空置面积有所下降，说明市场上即将上市流通或正在流通的可购面积有所减少。

　　北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

　　那么（全国商品房空置面积）必须保持合理的量，如果它偏低的话，那么房价就要上涨。下一步的宏观调控中要采取适当的措施，适当的抑制需求也要增加供应。

　　国家发改委和国家统计局的数据显示，8月份全国70个大中城市的房屋销售价格同比全部上涨，涨幅达到8.2%。

LINK:http://news.beijingoffice.com.cn/32/20071021121849.html

美财长：房地产市场衰退持续超出预期

和讯房产消息：10月16日《纽约时报》刊登署名文章称，美国财政部长亨利－保尔森今天呼吁各方对处于困难境地的购房者伸出援手以及帮助推广实施新的抵押规章，并且对美国房屋萧条状况持悲观态度，但他认为国会目前还不宜采取任何过激措施。

　　保尔森在乔治城大学的演讲说：“让我说的更清楚些吧：尽管我们的经济基础是强大的，但是房屋市场的下滑依然在继续，我认为这是国家经济目前面临的最大威胁。房价停滞或者跌落的时间越长，对我们经济发展的威胁就越大。”

　　保尔森认为“第一步也是最重要的一步”是尽可能早的确认那些挣扎在困境中的贷款者，让他们听取抵押顾问的意见，让后“找到一条持久的抵押解决办法。”

　　他还补充说：“我们应该立刻采取措施提供更多的贷款变更办法、重新募集资金以及寻找其他的流动资金。对于很多家庭而言，这是唯一可行的办法。”

　　当提到最近的民意调查显示半数的借贷者事先都不会和抵押顾问讨论时，保尔森说：“这一现象必需纠正，尽早进行干预是最重要的。”

　　不过保尔森也对他认为的过激措施提出警告，他说国会必需继续慎重考虑决定是否让抵押证券持有者和投资者承担更大的责任和义务，或者冒险切断流入房屋市场的投资资金。

　　保尔森今天的这番讲话可能是房产业内的政府官员发表的最冷静的言论了，两个月前，当信贷市场危机愈演愈烈时，保尔森表示他对投资者能够自己处理目前的状况表示自信。

　　尽管保尔森对于两月前的论调表示支持，但他的讲话同时也透露出政府官员比以往更加担忧市场上存在的潜在问题，保尔森和财政部的其他上层官员正在促使华尔街以及抵押的业内人士尽快找到应对办法。

　　与财政部发表言论相呼应的是美联储主席伯南克也对美国的抵押和房屋市场作了令人沮丧的评估，他说：“尽管有一些迹象稍微鼓舞人心，但是抵押贷款市场的形势依然不容乐观。”

　　伯南克表示，美国的整个经济形势在好转，这就预示了美联储不大可能在本月末的会议上提出降息，除非美国的经济形势在未来几周里急剧逆转。但是他预测说，房屋市场的状况已经糟糕到了最低点，可能会成为未来几年影响经济发展的“最大障碍物”。他还补充说，经济发展缓慢还会恶化信贷市场问题。

　　保尔森认为应该与美国大银行一道制定计划帮助抵押支持的债券，他的想法得到了副部长斯蒂尔和赖安的支持，两人上月召集各大银行主管召开会议，集思广益提出解决抵押市场问题的办法。

　　保尔瑟在今天的讲话中还提到了采取其他措施，比如呼吁对全国的抵押借贷者制定相关借贷规则、要求有信用等级的机构做出某些改变、联邦银行监管机构应该加大审查力度。

　　保尔森还认为应该对抵押接待人和提供抵押服务的公司施加压力，让他们和处于困境的家庭进行新一轮的协议谈判。

Link:http://house.hexun.com/2007-10-18/100911963.html

国家将采取增加住宅用地措施,缓减房价上涨过快

    在今天上午国新办的发布会上，国土资源部部长徐绍史说，针对房地产价格上扬的问题，今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，加大房地产的土地供应，以缓减房价。

　　他说，房地产市场问题是当前中国社会关注的热点问题，保证房地产市场健康、平稳地运行是中国政府调控房地产市场的主要目标。

　　“我们也关注到最近一段时间房地产价格上扬的问题，根据国务院房地产市场调控的要求，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应。”徐部长说。

　　据介绍，今年1月-5月，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。

　　“当然，土地从供应最后转化为住宅的提供上还有一个时间过程，相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来。”徐绍史说。

　　国家土地副总督察甘藏春就房价高居不下的问题说，房价可能在不同城市有不同的特点。就北京市来说，假定北京市现在是零地价提供给开发商，房价也未必能降下来。

　　他说，作为国土资源部门，参与房地产市场调控一个最大的职责，就是根据房地产市场的需求，来投放房地产的土地供应。

　　就“小产权房是否应该保留”的问题，甘藏春说，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。

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易宪容又在忽悠，房地产保有税目前开征还为时过早

易宪容在7月3日在其博客发表的文章《创造条件开征不动产保有税》中提出：房地产保有环节税费偏低，使个人住房消费盲目扩张，投机者有机可乘，将房价炒得很高，应该尽早开征房地产保有税。

本人在半年前就曾写过《开设物业税对房价降温可能会适得其反》这一文章，从征税的目的与征税后会产生的效应都作了阐述，表明目前开设房地产保有税即物业税还为时过早。

首先是开设目的上就有问题，所谓不动产保有税是指对自然人或法人所持有的不动产进行课税。我们所付的房价中，包括地价与房价，地价是房屋所有者使用土地所支付的费用，地价按面积均摊在房屋面积中，如果房子越大，摊的越多。也就是说我们在购房的时候已经为持有该房地产支付的相应的费用，再交税就是重复纳税。

老易还提到，房地产转让或其他税收都会导致不同程度的转嫁，其结果是导致房价继续上涨。但房地产保有税的征收就不会转嫁到最终的购房者身上吗？虽然可以实行在个人所得税中征收，但房地产保有环节的成本增加必然会带动房屋租赁市场的上涨，也会刺激房价上涨。

中国自改革开放以来，有这么些市场是改革成功的：日用消费品市场、人才市场等。不成功的有：金融证券市场、房地产市场、教育医疗等。人民群众一直盼着降价的不仅是房价，还有药价，药价打下来了没人会捣腾，因为药是消费品，不存在二级市场。房价要是随随便便打压的话，作为投资品与消费品两重性的房地产那捣腾的人就多了，即使在一级市场作打压，二级市场又抽重税，效果依旧不明显。如果政府直接干预房价，降价幅度一般不会很大，一方面人民群众依然觉得贵，买不起。另一方面富人则会觉得很便宜划算，积极买房投资，导致恶性循环。

关于如何让人民群众也能舒舒服服有住房，本人觉得政府应该加大住房保障制度，需补则补，该贴就贴。而且要完善金融市场，这也是很重要的，我们目前买房要么现金，要么按揭，要么公积金+商业贷款，品种太少，而且后两种的利率也比较高（相对于存款利率），不像美国这样金融体制发达的国家，购置房地产的融资渠道有几十种选择的余地。而且也没有相应的房地产基金将这些贷款的死资产盘活，这也导致了房地产的金融市场发展不起来，商品房就成了富人的玩物了。

开设物业税对房价降温可能会适得其反

最近两会中确定了物权法的有关提案，于是与物权相关的税种也会开始征收了。关于开征物业税宜早不宜晚还有征收住房保有税的问题，本人原先是赞同的，但是仔细想了一下，觉得可能有负面影响。

无论物业税还是住房保有税，都是对拥有超过1套商品住宅的户主征收的。支持者称，。“向大户型住房征收房地产税后，可能会在一定程度上刺激大户型住房的价格。由于投资者购买大户型住房，占用了相对较多的土地资源，所以，通过税收的方式回报社会，也是非常合理的。” 增加持有成本，迫使持有者赶快抛售，增加房地产市场供给，以起到缓解房价上涨的压力。

首先，先对征收此税的原因表示怀疑。占用相对较多的土地资源，而征税的理由实际上就是重复收税。在我们购买的商品房总价中，不仅包括地上建筑，还有土地使用权。土地使用权的价值，是按照整个楼盘所占总面积分摊到每套房的每一平米而来，所以房型越大，摊的越多。大房型的买主已经为土地使用权而付出了相应的代价，再征收就要重复收税了。

然后是征税后的影响，被征税人是否会增加房地产市场供给这终究是个问题。由于“多余”的住房不一定是闲置而是出租，如果征税的话肯定抬高租金，使租户的利益受损，使租房变得更加不划算，增加人们买房的欲望。而按照房地产的资本品的特性，房价是由租金影响的，祖金上升，会导致房价的进一步上升。

可以肯定的说，物业税及住房保有税的征收还有待讨论。

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