内地首个民营REITs卖方上市前造假

虚报项目租金———
　　今年6月刚在香港上市的内地第一个民营性质的REITs睿富房地产基金（下称“睿富”）本周早些时候公布了该基金上市前卖方伪造租约的调查结果。睿富旗下仅有一个物业资产，即位于北京燕莎商圈的佳程广场。

    睿富目前由睿富中国房托管理公司进行管理（下称“管理人”）由德意志银行房地产及基建  投资管理部门（即RREEF）的联属公司间接持有80%股权，其余20%股权则由此前的卖方持有。所谓的卖方，是佳程广场的开发商香港佳程集团董事长田力控制的公司Bestride，田力此前还是睿富的管理人执行董事。睿富将佳程广场打包到香港上市后，募集资金的一部分就是用于收购佳程广场。
　　据了解，卖方Bestride在睿富上市前提交的佳程广场的月租金为273元/平方米，但实际租约的月租金只有176元/平方米，这意味着睿富在招股书中将佳程广场的租金报高了55%以上。更严重的是，所有的中介机构及评估机构在上市前的谨慎调查中均未发现这一问题。
　　田力目前还持有睿富9.37%的股权。睿富于今年8月份发现佳程广场的租金与之前产生差异，随后进行了调查。而田力在睿富发现问题并初步评估了可能产生的损失之后，已向睿富支付了约2.79亿港元。根据睿富发布的调查报告，到目前为止，田力支付的上述金额已足够应付可能出现的租金差异。同时，他也被罢免了董事之职。
　　而睿富的投资者中包括了新加坡的政府投资基金GIC和奧本基金(OZ Management L.P)，两者分别持有睿富11.05%及7.93%的权益。据了解，睿富自6月22日上市至今，股价一直“潜水”，昨日收盘价仅3.59港元，较 5.15元上市当日的招股价已下跌超过30%。
　　但睿富的投资者盛富企业管理咨询有限公司董事总经理黄立冲对记者表示，之后应该还会有一场要求赔偿的官司在等着卖方。据了解，卖方的实际控制人田力目前实际已涉嫌刑事犯罪，尽管其控制的Bestride在事情败露后接受睿富查询时表示“此事乃我们Bestride这方始料不及”，表示他们对上述欺诈行为并不知情。
　　睿富方面则对Bestride的上述表态表示了质疑，“基于调查的发现，该陈述极为难以置信”。睿富方面的发言人Peter对记者表示，目前睿富对事件的调查已告一段落，但管理人已表示会将事件向警方举报。
　　谁的责任？
　　据了解，之所以事情至上市近两个月后才被发现，是因为睿富上市后有一个过渡性安排，租户首先将今年6月底及7月的租金付款支付到卖方账户再汇给管理人。这种情况下，卖方得以有机会补足租金差额后再交予管理人，致使管理人所收取的租金与预期一致。
　　8月后，北京仲量联行作为佳程广场的物业管理方，开始直接接收租户的租金并转予睿富，无须再通过卖方，最终导致事情的败露。记者在睿富的调查报告中看到，睿富已将焦点完全集中于Bestride和田力身上，并认为，睿富上市前，保荐人及会计师事务所、法律顾问以及估值部门等等所做的调查都合乎现有规范，并无问题。睿富同时表示，这是一起精心设计、复杂而不易被察觉的欺诈。
　　据了解，Bestride秘密订立了虚假租赁协议，并在暗中截取租户就尽职审查问卷所提供的确认书，并将其窜改后才发还进行尽职调查的人员。而存在租金差异的高价租赁协议是特别为满足尽职审查的要求而编制。
　　睿富方面认为，上述做法本身就是隐瞒欺诈行为的结果。根据调查结果，低租金协议的其中几页曾被调换，从而编制成虚假的高租金协议。

但黄立冲表示，作为专业的估值部门，如果佳程广场的租金与周边物业有差异，应该能感觉得到，虽然他未必需要做一些谨慎调查。但作为保荐人、会计师事务所等相关机构都有责任去调查这些问题。
　　黄立冲同时透露，他所认识的几家估值公司之前都曾经接触过这个项目，但最后都是碰过之后就退回来了，“说明其中还是存在一些问题。”

　　记者注意到，戴德梁行是睿富上市前委托的评估公司，事件发生之后，虽然戴德梁行仍作为评估公司，但睿富另外聘请了高力国际及第一太平戴维斯对戴德梁行所做的评估报告提供独立意见。
　　记者曾试图联系第一太平戴维斯的相关人士，但对方以已签订保密协议为由，而拒绝接受记者的采访。而佳程广场的物业管理方北京仲量联行也将记者的采访直接转至Peter处，并表示，仲量联行不方便单独出面接受关于佳程广场的问询。
　　根据戴德梁行的评估，佳程广场的市值已由上市前的39.78亿元缩水将近3000万元至目前的36.99亿元。由于目前佳程广场的租约大多都持续到2009年，因此，睿富已按照目前已知的租金水平及所有租约的租赁期限来计算可能出现的租金差异。
　　但Peter表示，目前佳程广场的租户并不会因为此次调查而出现调整，所有租户都将按原有的租约继续租用佳程广场的办公室。这意味着，因此次造假而发生的所有损失，都将由田力来承担。
　　另据Peter透露，此前已有多家机构投资者打电话来咨询相关事件的进展以及可能对睿富产生的影响。据了解，在调查报告公布之后的两天内，睿富股价连续出现下跌。“丑闻毕竟是负面的，一些看中公司诚信的基金，应该会斩仓。”
　　一次“愚蠢”的欺诈
　　但令人不解的是，田力是出于何种考虑而做出这样一个易于被发现的欺诈行为？黄立冲称，这是一个非常“愚蠢”的行为，也是一个令所有专业机构及中介机构对事情的出现表示出极大的不理解的原因。“如果不是太愚蠢，就只能说他胆子太大了。”
　　记者致电香港佳程集团，试图与田力取得联系，但留守公司的小姐告诉记者，她已经多日未见到田力本人，但对记者关于公司业务情况的问询，她也未予回答。
　　根据睿富方面的说法，到目前为止，田力在事情败露后支付了2.79亿港元之后，虽然表态将会在未来支付可能出现的差异资金，但是之后睿富曾多次试图与之取得联系并对事件的进一步解决进行商谈时，田力都以各种理由拒绝。双方最近一次的约谈虽然事先已征得田力同意，但最后他仍然没有露面。
　　担任睿富独立董事的原中房集团董事长孟晓苏也对记者关于该事件以及田力本人的询问一概不予回答。据之前的一些媒体报道，田力的香港佳程集团目前主要的业务重心在天津，主要的项目还是一个名为佳程广场的办公楼项目。
　　另据记者了解，田力毕业于湖南广播电视大学经济系，曾担任湖南省外事侨务办公室主任。记者在睿富的招股书中看到，田力还曾经担任湖南省华侨住宅开发总公司的董事长达6年。而这个公司正是隶属于湖南外事侨务办公室。
　　招股书中亦透露，田力控制的Bestride主要业务是开发及生产税收发票机，目前这一机器在湖南及云南省的相关部门使用。
　　对于田力为何采取如此“愚蠢”的方式来进行欺诈，目前仍不得而知。但黄立冲表示，在内地做商业项目的公司，往往负债都比较重，不排除是因为“被逼得没办法”才会出此下策。实际上，将商办物业打包成REITs上市是商业地产开发商套现的最好方式。田力通过将佳程广场打包REITs出售套现约10亿元。

　黄立冲认为，现在已很难判断如果睿富在上市前将真实的租金水平在招股书中披露，是否会使睿富最终无法实现上市，但是， “以真实的租金进行招股的话，吸引力肯定会差很多。”目前对单位持有人（即投资者）来说，他们有权向卖方索赔，但赔偿金额很难有一个定数。因为估值是一个 “艺术”的判断。但由戴德梁行持续作为估值公司为睿富提供估值报告，对索赔的官司将有帮助，因为“他所提供的前后两份报告说明了估值存在差异”。

　　黄立冲表示，如果可以获得赔偿的话，对于单位持有人来说反而有好处而无坏处，因为租金的差异已经由田力支付。但“我关心的是，田力他还有什么可以赔”？当他得知田力目前在天津仍有一个佳程广场项目时，立即表示：“那就太好了，这个项目就可以拿来赔！”

因房地产因素沪今年一至九月合同外资下降

      中新社上海十月二十二日电 (记者 姜煜)据上海市对外经济贸易委员会最新统计，今年一至九月，上海共批准外商投资项目三千零四十二个，合同外资金额一百零五亿六千四百万美元，同比下降百分之二点四。扣除房地产吸引外资下降因素，则同比增长百分之二点四。

　　今年一至九月，上海实际到位外资六十三亿五千二百万美元，同比仍有百分之十点九的增幅。

　　据统计，今年一至九月，上海新批外资房地产项目六十个，合同外资十九亿四千六百万美元，同比下降百分之十九点五。第三产业新批外资项目二千四百零二个，同比增长百分之十二点九，合同外资六十六亿二千九百万美元，同比下降百分之六点六。现代服务业吸收外资增长迅速，信息传输、计算机服务和软件业增长百分之四十二点四，金融服务业增长百分之二十六点七，物流业增长百分之五点五。

　　今年一至九月，上海第二产业新批项目六百三十六个，合同外资超过三十九亿美元，同比增长百分之五点二，其中，制造业吸收外资今年出现了增长，增长源主要来自先进制造业。

　　据悉，截至今年九月，上海累计批准外商投资企业四万七千五百八十九家，吸收合同外资一千二百五十亿二千二百万美元，实际到位资金七百三十二亿一千九百万美元。

Links:http://www.chinanews.com.cn/cj/hgjj/news/2007/10-22/1055748.shtml

国家统计局：房地产连续第五个月保持上涨态势

    国家统计局今天公布的数据显示，8月份“国房景气指数“为104.48，比上月上涨了0.48点，这表明我国的房地产开发连续第五个月保持了上涨态势。

    数据显示，1-8月份，全国完成房地产开发投资14277亿元，同比增长29.0%。全国房屋施工面积达到19.03亿平方米，同比增长22。7%。房地产开发连续第五个月保持上涨。

　　北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

　　我们要剔除价格的因素，事实上房屋的施工面积和竣工面积上涨幅度并没有那么高，一般要低7%到8%左右，从这个角度来看，这个（房地产开发投资）上涨是合理的。

　　尽管投资不断加大，全国商品房空置面积却有所下降，截止到8月末，空置面积达到1.19亿平方米，同比下降2.0%。董藩表示，全国商品房空置面积有所下降，说明市场上即将上市流通或正在流通的可购面积有所减少。

　　北京师范大学房地产研究中心主任 董藩

　　那么（全国商品房空置面积）必须保持合理的量，如果它偏低的话，那么房价就要上涨。下一步的宏观调控中要采取适当的措施，适当的抑制需求也要增加供应。

　　国家发改委和国家统计局的数据显示，8月份全国70个大中城市的房屋销售价格同比全部上涨，涨幅达到8.2%。

LINK:http://news.beijingoffice.com.cn/32/20071021121849.html

美财长：房地产市场衰退持续超出预期

和讯房产消息：10月16日《纽约时报》刊登署名文章称，美国财政部长亨利－保尔森今天呼吁各方对处于困难境地的购房者伸出援手以及帮助推广实施新的抵押规章，并且对美国房屋萧条状况持悲观态度，但他认为国会目前还不宜采取任何过激措施。

　　保尔森在乔治城大学的演讲说：“让我说的更清楚些吧：尽管我们的经济基础是强大的，但是房屋市场的下滑依然在继续，我认为这是国家经济目前面临的最大威胁。房价停滞或者跌落的时间越长，对我们经济发展的威胁就越大。”

　　保尔森认为“第一步也是最重要的一步”是尽可能早的确认那些挣扎在困境中的贷款者，让他们听取抵押顾问的意见，让后“找到一条持久的抵押解决办法。”

　　他还补充说：“我们应该立刻采取措施提供更多的贷款变更办法、重新募集资金以及寻找其他的流动资金。对于很多家庭而言，这是唯一可行的办法。”

　　当提到最近的民意调查显示半数的借贷者事先都不会和抵押顾问讨论时，保尔森说：“这一现象必需纠正，尽早进行干预是最重要的。”

　　不过保尔森也对他认为的过激措施提出警告，他说国会必需继续慎重考虑决定是否让抵押证券持有者和投资者承担更大的责任和义务，或者冒险切断流入房屋市场的投资资金。

　　保尔森今天的这番讲话可能是房产业内的政府官员发表的最冷静的言论了，两个月前，当信贷市场危机愈演愈烈时，保尔森表示他对投资者能够自己处理目前的状况表示自信。

　　尽管保尔森对于两月前的论调表示支持，但他的讲话同时也透露出政府官员比以往更加担忧市场上存在的潜在问题，保尔森和财政部的其他上层官员正在促使华尔街以及抵押的业内人士尽快找到应对办法。

　　与财政部发表言论相呼应的是美联储主席伯南克也对美国的抵押和房屋市场作了令人沮丧的评估，他说：“尽管有一些迹象稍微鼓舞人心，但是抵押贷款市场的形势依然不容乐观。”

　　伯南克表示，美国的整个经济形势在好转，这就预示了美联储不大可能在本月末的会议上提出降息，除非美国的经济形势在未来几周里急剧逆转。但是他预测说，房屋市场的状况已经糟糕到了最低点，可能会成为未来几年影响经济发展的“最大障碍物”。他还补充说，经济发展缓慢还会恶化信贷市场问题。

　　保尔森认为应该与美国大银行一道制定计划帮助抵押支持的债券，他的想法得到了副部长斯蒂尔和赖安的支持，两人上月召集各大银行主管召开会议，集思广益提出解决抵押市场问题的办法。

　　保尔瑟在今天的讲话中还提到了采取其他措施，比如呼吁对全国的抵押借贷者制定相关借贷规则、要求有信用等级的机构做出某些改变、联邦银行监管机构应该加大审查力度。

　　保尔森还认为应该对抵押接待人和提供抵押服务的公司施加压力，让他们和处于困境的家庭进行新一轮的协议谈判。

Link:http://house.hexun.com/2007-10-18/100911963.html

Laolu:我居然比易中天还红

华东师大副教授网上人气指数飚升
陆老师魅力盖过易中天

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　　□晚报记者轩召强报道
　　各大高校开学在即，选择听哪些老师的课成为众多学子关心的话题。很多高校BBS及专业点评网站上出现了众多点评老师的帖子，成为不少学生选课的依据。在近日由“点评老师网”公布的全国“最有魅力的老师”排行榜上，来自华东师范大学商学院的陆建平副教授备受学生好评，目前其“魅力指数”已超过凭借《百家讲坛》走红全国的厦门大学教授易中天。
　　

学生点评
课讲得好，连抽烟都有腔调
　　记者注意到，“点评老师网”把中国近4000所高校、275948名任教老师及其著作、专业都收录其中，并设立了“最具魅力的老师”、“最受关注的老师”和“最具争议的老师” 等版块。网站上收录的每位老师都真名实姓，网友只要简单注册后，便可匿名发表对任何一位老师的意见和看法。
　　在“最具魅力的老师”排行榜上，北方工业大学的王建省老师目前以“30”的“魅力指数”暂列榜首，华东师大陆建平老师则以“22”的“魅力指数”升至榜眼位置，知名教授易中天则屈居第三，而另一位热门老师———北京师范大学教授于丹仅仅排在第七名。
　　在很多参与点评的学生网友眼中，从事工商管理专业教学的陆建平老师不仅课讲得好、对学生高度负责，更重要的是“人有腔调”，甚至连他“香烟抽得很有腔调”也成为追捧的重要原因。
　　网友“Gloria8th”给陆老师的评价是：“上他的课从来不会打瞌睡，每节课都非常感兴趣且受益匪浅。敬业，有责任心，人品超好，专业也非常强。希望一直能上到他的课。”而网友“Buscuit”则发表了长篇大论，对陆建平的授课方式进行了风格化描述：“老陆讲话，语速慢，必定要把每个发音都发到位，热爱国语的典范啊……”
　　

老师回应
样本太少，这样的排名不真实
　　“这样的排名肯定不真实，我怎么可能比易中天老师的知名度高？”
　　昨日下午，刚刚从外地出差回沪的陆建平老师笑着对此排名表达了自己的看法。
　　“我知道这个点评老师的网站，也曾经上去浏览过，但没想到自己的排名会这么靠前。”对于自己的排名，陆老师并不认同，“其实你仔细看看就知道，这个网站排行榜投票的人数很少，还没有产生大规模的数据量，样本量过少，目前这样的排名应该是极其偶然的。”
　　尽管陆老师并不认同自己目前在点评老师网上的排名，但对于学生通过网络对老师进行点评的真实性还是比较赞同，“在网上评论，学生没有任何压力，会完全表达出他们的真实想法。”
　　虽然在对陆老师点评的帖子中尚未出现批评的声音，但在很多高校BBS上却可以看到有学生对一些老师的教学提出质疑。
　　对此，陆老师表示，如果有学生指出自己在教学中存在的问题，他会予以参考，“我平时也跟学生经常交流，学校对老师的教学也进行评估，但毕竟都不是从学生角度出发的，如果有些教学效果确实不太好，我会进行适当调整。”
　　

【各方说法】
老师心态不妨平和
　　在该网站上，“认真”、“和蔼”、“幽默”是网友评论老师最常用的几个词。
　　对于学生在网上点评老师的做法，上海大学的王琳同学予以肯定，她说，这不失为师生之间较好的交流平台。在她眼里，好老师的标准应是“专业好、有责任心、讲课风趣有个性”。
　　复旦大学一位教授则表示，“最有魅力的老师排行榜不过是网站上的一家之言，老师们没必要太在意，应用一种平和的心态来对待。但无论是褒扬还是批评，老师都应视为对自己教学的一种激励或压力。”

Link:《新闻晚报》http://www.jfdaily.com/gb/jfxww/xlbk/xwwb/node29446/node29450/userobject1ai1772155.html

国家将采取增加住宅用地措施,缓减房价上涨过快

    在今天上午国新办的发布会上，国土资源部部长徐绍史说，针对房地产价格上扬的问题，今年国土资源系统已根据国务院房地产市场调控的要求，加大房地产的土地供应，以缓减房价。

　　他说，房地产市场问题是当前中国社会关注的热点问题，保证房地产市场健康、平稳地运行是中国政府调控房地产市场的主要目标。

　　“我们也关注到最近一段时间房地产价格上扬的问题，根据国务院房地产市场调控的要求，今年国土资源系统加大了房地产的土地供应。”徐部长说。

　　据介绍，今年1月-5月，住宅用地的土地供应量比去年同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量比去年同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量比去年增加166%。

　　“当然，土地从供应最后转化为住宅的提供上还有一个时间过程，相信这些措施实施之后，房地产价格会平稳下来。”徐绍史说。

　　国家土地副总督察甘藏春就房价高居不下的问题说，房价可能在不同城市有不同的特点。就北京市来说，假定北京市现在是零地价提供给开发商，房价也未必能降下来。

　　他说，作为国土资源部门，参与房地产市场调控一个最大的职责，就是根据房地产市场的需求，来投放房地产的土地供应。

　　就“小产权房是否应该保留”的问题，甘藏春说，根据我国现行的土地管理法，建设使用农村集体土地，法律规定只有四种情况：一是农民的宅基地，二是农村公共设施的用地，三是农村兴办的村办企业或者联营企业，四是根据担保法，使用农村集体用地抵押权实现的时候可以允许。

Links:YNET.com北青网

易宪容又在忽悠，房地产保有税目前开征还为时过早

易宪容在7月3日在其博客发表的文章《创造条件开征不动产保有税》中提出：房地产保有环节税费偏低，使个人住房消费盲目扩张，投机者有机可乘，将房价炒得很高，应该尽早开征房地产保有税。

本人在半年前就曾写过《开设物业税对房价降温可能会适得其反》这一文章，从征税的目的与征税后会产生的效应都作了阐述，表明目前开设房地产保有税即物业税还为时过早。

首先是开设目的上就有问题，所谓不动产保有税是指对自然人或法人所持有的不动产进行课税。我们所付的房价中，包括地价与房价，地价是房屋所有者使用土地所支付的费用，地价按面积均摊在房屋面积中，如果房子越大，摊的越多。也就是说我们在购房的时候已经为持有该房地产支付的相应的费用，再交税就是重复纳税。

老易还提到，房地产转让或其他税收都会导致不同程度的转嫁，其结果是导致房价继续上涨。但房地产保有税的征收就不会转嫁到最终的购房者身上吗？虽然可以实行在个人所得税中征收，但房地产保有环节的成本增加必然会带动房屋租赁市场的上涨，也会刺激房价上涨。

中国自改革开放以来，有这么些市场是改革成功的：日用消费品市场、人才市场等。不成功的有：金融证券市场、房地产市场、教育医疗等。人民群众一直盼着降价的不仅是房价，还有药价，药价打下来了没人会捣腾，因为药是消费品，不存在二级市场。房价要是随随便便打压的话，作为投资品与消费品两重性的房地产那捣腾的人就多了，即使在一级市场作打压，二级市场又抽重税，效果依旧不明显。如果政府直接干预房价，降价幅度一般不会很大，一方面人民群众依然觉得贵，买不起。另一方面富人则会觉得很便宜划算，积极买房投资，导致恶性循环。

关于如何让人民群众也能舒舒服服有住房，本人觉得政府应该加大住房保障制度，需补则补，该贴就贴。而且要完善金融市场，这也是很重要的，我们目前买房要么现金，要么按揭，要么公积金+商业贷款，品种太少，而且后两种的利率也比较高（相对于存款利率），不像美国这样金融体制发达的国家，购置房地产的融资渠道有几十种选择的余地。而且也没有相应的房地产基金将这些贷款的死资产盘活，这也导致了房地产的金融市场发展不起来，商品房就成了富人的玩物了。

嘿嘿

事情就是这样

Baidu: Google is SB

如图：

注意百度搜索页面第一页第一位。汗ing......

你们看到的就是这样，百度眼里google就是sb.......

del.icio.us tags: google, baidu

Flickr tags: google, baidu, sb, fun

老易辞职了

如题。

今天有条新闻比较抢眼：易宪容引咎辞职，李杨称房地产问题非常复杂。

首先表示惊讶和惋惜，毕竟老易是一个很响亮的声音。

老易走了，希望他的博客能继续更新。

又联想起郎某某事件。

说得太多了，应该收敛一下。

ps：blogger貌似又被大陆屏蔽了，唉......

开设物业税对房价降温可能会适得其反

最近两会中确定了物权法的有关提案，于是与物权相关的税种也会开始征收了。关于开征物业税宜早不宜晚还有征收住房保有税的问题，本人原先是赞同的，但是仔细想了一下，觉得可能有负面影响。

无论物业税还是住房保有税，都是对拥有超过1套商品住宅的户主征收的。支持者称，。“向大户型住房征收房地产税后，可能会在一定程度上刺激大户型住房的价格。由于投资者购买大户型住房，占用了相对较多的土地资源，所以，通过税收的方式回报社会，也是非常合理的。” 增加持有成本，迫使持有者赶快抛售，增加房地产市场供给，以起到缓解房价上涨的压力。

首先，先对征收此税的原因表示怀疑。占用相对较多的土地资源，而征税的理由实际上就是重复收税。在我们购买的商品房总价中，不仅包括地上建筑，还有土地使用权。土地使用权的价值，是按照整个楼盘所占总面积分摊到每套房的每一平米而来，所以房型越大，摊的越多。大房型的买主已经为土地使用权而付出了相应的代价，再征收就要重复收税了。

然后是征税后的影响，被征税人是否会增加房地产市场供给这终究是个问题。由于“多余”的住房不一定是闲置而是出租，如果征税的话肯定抬高租金，使租户的利益受损，使租房变得更加不划算，增加人们买房的欲望。而按照房地产的资本品的特性，房价是由租金影响的，祖金上升，会导致房价的进一步上升。

可以肯定的说，物业税及住房保有税的征收还有待讨论。

del.icio.us tags: 房地产, 住房保有税, 物业税

强烈推荐：RVD~

业余人员也可以拍的和专业星战一样好~~嘿嘿~~~场面宏大哦~音效也好~

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南洋中学&王培孙的正宗历史

今天去图书馆，于是就开始查历史，于是发现了南洋中学和王培孙的故事，看来以前南洋中学的宣传不是很对。

南洋中学：1896年由王维泰创建于大东门内王氏宗祠内，原名育材书塾，学生60余人，分正馆和备馆两派，正馆课程为经史、词章、掌故、算学。备馆都为小学程度学生，学生有顾维钧（这个人倒是很出名）、朱葆康等，时与梅溪书院并峙于上海城内。1900年夏，由王植善（就是王维泰的侄子王培孙）接办。次年改为育材学堂，订立中学课程，采用英语教授（老先进的嘛，我们都没享受到双语教学类），4年毕业。1904年经两江学务处立案，改名为南洋中学堂。1907年，因历年亏垫（南洋穷的渊源那么早.....），负债渐多，向总督端方详述，得补助拨款4200元。1908年在外日晖桥购地20亩，建筑校舍，于翌年迁入。旧校址仍旧王氏设育才高等小学。该校重视体操（怪不得老叫我们做广播操），王维泰曾在《知心报》著有《体操说》，并因此被诬为康党，到1949年，毕业生为3千余人，1949年后，改为上海市南洋中学。

王培孙：江苏加定南翔人，名植善，字培孙。1893年中秀才。1897年考入南洋公学师范班。1900年接办叔父王维泰创设于大东门内的育材书塾。1904年，正式改名为私立南洋中学（历史有出入吧），从此任校长五十余年。1905年，赴日本考察教育是加入中国同盟会（革命~），回国后，致力于学制改革，失志“教育救国”。1908年加入南社（没听过）。同年购得外日晖桥西土地营建新校舍，次年落成迁入。至1930年，先后建成图书馆，实验室，实习工场，科学馆，学生宿舍和大操场等（听都没听说过），占地50多亩（现在南洋把一大片地租给卖车的，卖水的，还有好莱坞音乐学院，还做高架上的广告生意......第三产业表太火爆哦~）。当时私立南洋中学以学制健全，设备完善，名师云集，乐育英才，成为上海地区私立中学的佼佼者。弘扬民族文化和关系保护文化遗产，王培孙也有建树。一生酷爱书籍，尤嗜收藏古籍善本，包括各种志书和佛学著作，故南洋中学图书馆藏书极丰（供我们看的没几本），为沪上中学之冠。1952年，王培孙因病辞职，同年12月17日，逝世于大木桥寓所。

了解南洋之过去的光辉历史，不得不叹息：风光已不再，王培孙的早逝一定程度上影响了南洋在上海的地位，结果在1954年的教育改革中，南洋屈为区重点，于是，“学制健全，设备完善，名师云集，乐育英才”，就在岁月的流逝中慢慢消失，昔日的气度与胸襟已荡然无存，南洋人不得不在霸王龙的魔爪下苟延残喘，现在的南洋生活在历史的光环中，自欺欺人。敢问，廉颇老矣，尚能饭否？

PS:南洋一直鼓吹的南模曾属于南洋的言论，是毫无根据的。南模的来头远比南洋牛，是从交大办的私塾分出来的，所以校区和交大离的那么近。还有巴老是不是真的在南洋读过书，还有待近一步

考证中。

del.icio.us tags: 南洋, history

打火机可以这样玩

无语，目瞪口呆中。 

房地产基金在国内出现对中国房地产未来的影响

“信托基金可能会在3月可以推出”，这条信息是在年初发布的。是在06年房地产一系列宏观调控之后央行又一举动，其目的主要是丰富房地产融资渠道，打破以往以国家调拨和银行贷款的传统，从民间吸收资本，用以减少银行的投资风险。

和国外的“REITS”不同，房地产基金的发行方式采用在银行间市场发行的信托型封闭式基金,而不是国际上通常使用的上市公募的方式。要求投资者投资额度100万元以上,自然人投资者控制在50人以内,但机构投资者不限。这样的行为很大程度上限制了资金的流动性，和私幕基金操作的区别不大。

在此之前，联华信托曾经推出过“联信·宝利”的类似Reits的产品，取得了不错的成绩。并且在2006年写字楼租赁供不应求，租赁价格大幅上涨和股市再度回暖的背景下，以商业地产为主要投资对象的房地产基金的未来还是很乐观的。很多境外的资金已经逐渐进入房地产市场，海外机构投资者06年在上海投资房地产的总成交价值超过180亿元人民币，总成交面积达到100万平方米，均达到2005年的3倍水平。在2007年，三成港商拟增资内地房地产市场。这一切都说明，投资者对于内地商业地产的看好，而房地产基金的出现也让我们国人有机会在其中分到一杯羹。

此次房地产基金的拟推行，是对开辟房地产新融资渠道的尝试和探索，规模不会很大，但从国外的长期经验来看，房地产基金肯定会成为房地产融资的重要手段，其操作方式也不会仅仅局限于封闭式的基金，而是开放式的上市手段。直接投资住宅，以消费营利为主的投资方式可以在房地产市场发展初期价格上涨有很大空间的情况下获得比较高的收益，但是目前的内地房地产市场正在走向成熟、规范化，飞速增长的机会已经不多。而商业本身所具有的长期营利性使得商业地产有着长期稳定增长的优点，Reits作为一种以投资商业地产为主的投资方式，也同样具有稳定的特点，这已经被外国经验所肯定。

神魂颠倒（续）——情迷宾利

上节提到偶在互淮海路上所目睹的保时捷，目送着它远去的背影，另一辆令我魂牵梦萦的车再次出现在我的脑海中。

走在回家的路上，路过老邻居巴老家，那时他老人家还在华东医院疗养。忽然发现巴老有了个新邻居，正在装修。古老而陈旧的铁门正在更换，从那一道缝窥视内部，别有洞天。视线忽然转到门口，顿时，两眼放光，那是一部宾利，香槟色的炮车Continental GTC,帅到一定程度。停在路边。

宾利，国人一向觉得很神秘的牌子，改革开放以来，在我国的每年销量不过100辆。在大街上和宝马奔驰等车，宾利真是稀世珍宝啦~而且这GTC与Continental Flying Spur（欧陆飞驰）不一样的地方在于它是敞篷的，更酷。宾利之于保时捷，就如同奔驰之于宝马。虽然宾利也可以开的很快，很猛，但作为英国品牌，其特有的稳重，端庄和华贵就不言而喻了。想象一下英国女皇的座骑，就能体会到乘坐宾利的感觉，那代表着成功，象征着辉煌。

远远地向车里望去，么宁。搜索着车里有关车主的线索。貌似看到一本杂志，不会是《playboy》吧，还好看到一个“E”，貌似和花花公子不搭界。就在这个时候，车主从房子里出来了！故作镇定，若无其事地躲到一个角落中，慢慢地欣赏。

30出头，长得很干净，眉宇间透着一股说不出的灵气。衣着很朴素，很朴素，牛仔裤+宽大衣的组合。如果他接电话不用流利的English并走向宾利的话，我会认为他和这车没关系。然后，他拿出一包烟，万宝路！他依在车上开始抽了起来，难得看到有人把烟抽得如此美感（目前为止就他和老陆两个人做到这一点了）。都看得沉醉不知归路了，宾利男还是走了，他用一种很和善的语气嘱咐了包工头几句，然后坐进了车里，可爱的宾利就这么开走了。

后来又看到宾利，心中久久不能平静。

神魂颠倒——魅惑保时捷

小的时候是宝马和的fans，自称为“马粪”，几乎所有车型的图片海报都有。但是，随着改革开放的逐步深化，在有中国特色的社会主义市场经济条件下（原谅我，最近马经背傻了），我可爱的宝马和奔驰变成了大众情人，一出门，满大街都是。于是乎，慢慢地热情就低落了。

宝马的性能以前出的几款还不错，现在也是很棒的，只不过很多车都已经追赶了上来，近些年雷克萨斯一改日本车特有的省油、平稳、略显猥琐的一贯作风，也开始和宝马的车竞争运动型跑车的市场。

废话就不再说了，下面进入正题。  

在从学校逃难回家的最后一段路上，也就是在淮海中路，偶正拖着沉重的破箱子，蜗牛般挪动着，身边驶过一辆辆的车，凭着它们发动机的声音，就能判断是什么牌的车，桑塔纳系列：明显内燃机有问题，发出来的声音像呼噜呼噜的。日本车：丰田等比桑车平稳，但是显得有气无力的，奥迪的声音还算不错。宝马和奔驰：一贯的很舒服的呲呲声，这时候我就会抬头张望，如果是M6的话，就夺人眼球了~嘿嘿

但是，今天，听到了一个独特的声音，由远及近，马达声很低沉、平稳，但是很有爆发力，如同一团烈火在燃烧。抬头一看，果然不同凡响：流线型的车身、大车灯、车后腰部的鲨鱼腮，那是保时捷911turbo！！！6缸引擎！480的马力！3.6的排量！3.9秒的加速啊！300多的最高时速!逼近200万的奢侈玩具！此时此刻，仿佛天上射下一道金光，洒在这辆911上，众罗罗车瞬间黯然失色。迷人的911缓缓地停在白线后面，我得以逼近它。从来么有亲眼看到这样真实的911，它就在我眼前，马达还在斯斯地唱着歌。向车窗里望去，一帅哥，脸居然么看清楚~只看清楚两样东西，耳朵上戴着个篮牙，手腕上戴这块表，这表貌似是万国或者江诗单顿，但肯定不是暴发户戴的劳力士。这时候，就在这时候，绿灯亮了，911“嗖”的一下窜了出去，像离弦的箭一般，3.9秒，不是吹得啊！当它跑到80米开外的时候，众罗罗车才入梦初醒，手忙脚乱地加速，哼吱哼吱追上去，只好吃灰喽~911真是史无前例的帅啊！

望着保时捷远去的背影，忽然脑海里出现了另一辆车......（欲知后事如何，且听下回分解）

又摆了个摊

又来摆摊了.....
么办法，以前那个比较笨，我也不知道为什么 。
貌似新版也么聪明到哪里去，连ADSENCE都么整合
总之，走一步是一步了。
加油！